信贷会松，但别指望太多... | 房叔说No.309
近日，二手房市场的惨已经不是什么新闻，诸如“六连跌，成交量4000-”的老话笔者也不再赘述，大家纷纷把目光投在新房，10月乃至最后一个季度楼市的主题如果让笔者选那一定是“信贷”，从开发商到购房者，除了盯着房贷利率和放款速度，也没别的事能做了；
好在央行最近透了点风，核心思想“维护住房消费者合法权益”，随后，广州、苏州、佛山、郑州等地的放贷速度有了明显的回暖，杭州市场上一些首套利率降到了6以下，只是审核依然严格；
市场回温，短期看金融，又要进入从前跌一点再普涨的小周期上升段了？利好房价？
回温是真，但笔者劝除了刚需别想太多，准备迎接可能是最长的横盘期。
结合最近的实事，谈谈原因。
| PART 1 |
笔者国庆期间去了同学的婚礼，一桌子都是建筑、规划院的同学聊了很多，有上海的、宁波的、温州的，普遍反映地产项目的前端今年的周期从未有过的长；
原本一个简单地产项目从强排到方案到施工图也就一个多月，现在拖3,4个月开发商也不急，一来是拿地少也难，二来利润薄甚至亏本，县级市和城郊屯的地开发了也难卖，不急着做；
可以说，大部分开发商现在空转的状况很多，只是自己给自己找点事做，而这是整个宏观层面多城市的情况，不单杭州一家。
而政策风向标的一线城市上海，几家华东地区级别的勘探、规划、设计院在今年正在进行自上而下的资产和业务的重组，以后与开发商的业务往来审核恐怕会严格很多，在设计和施工图端得先保证居住项目的质量，以缩小现在的民用建筑小区和公建建筑的质量之间，肉眼可见的差距；
说人话，“莲花碗”都能造，老百姓的板楼质量做得这么差，开发商如果控制不好，那就交给能控制的单位和国企来控制。
见微知著，市场的晴雨一定从土地出让到规划设计的前端开始，前端闲淡甚至在调整工作模式，后端的供应自然接续不好——新建房子不会多，大部分质量也不太好。
再来，国庆之前东北限电的事也上了热搜，把“2030碳达峰和2060碳中和”摆到了舞台中央，这其实对房地产领域具有非常深远的影响——
近20年房地产都是国家不折不扣的支柱产业，老百姓其实也不太理解为啥是支柱，只认为这和货币和资产的蓄水池有关，这当然是一个原因，但在房产卖出而具有金融属性前，它是标准的实体经济并且能赚钱。
说人话给你听；
一座城市建设需要的水泥、黄沙、骨料、玻璃、钢材、石材、砖头、苗木、沥青、塑料数以亿计，用到高速公路、地铁、高铁、开山修桥财政基本亏本；
但房地产不仅能容纳从资源开采、设计、化工、加工制造、运输、人工建造这么多的产能和就业机会，同时它还能使居民资产保值、政府财政盈利，房地产不仅是M2的蓄水池也是产能的蓄水池，不能再有第二次东北下岗潮，这是它作为经济支柱和难以调控的理由；
我国是个产能过剩很多的国家，多到必须去非洲、东欧、西伯利亚搞基建，房地产的上游个个是高碳行业，光烧煤剩下的煤渣做的砂浆和骨料量都大得惊人，长江以北这些年的经济阵痛也和碳转型高度相关；
达峰还有8年。在以制造业立国的方针下，房地产必须要让出蓄水池的功能，为高端制造业铺路，这8年是产业转型期，你会看到商业地产新增量越来越少，而租赁和保障房成为主流——中国的房子，真的太多了。
而与房子的巨量形成对比的，人口危机，没错，危机。
▲安徽人口报告
安徽省政府9.26发布了人口问题社会征询意见报告，引起轩然大波。如图，其中罕见地在红头文件里直接使用了“断崖式”这样的字眼，出生率连4年二位数跌幅，这相当于4年间新生人口出生的总量跌去46%，是日本1979-2019这40年跌去的比例。
▲几何级暴跌的出生率
安徽省的出生率就往年看还在全国的中上游，何况安徽的经济形势近年来一直大好，管中窥豹，这只是全国的一个缩影，不出意外今年我国的新生人口总量即将跌到1000w以下，总和生育率跌到1.2——这能排进全世界倒数前20！
这对地产意味着什么？翻译给你听：
▲国务院半年通报人口形势，今年预计不足1000w
1、大量年轻人对社会现状和资产压力极其无奈，房地产价格对这个社会问题居功至伟，而国家清楚的很，一切妨碍生娃的行业不整顿是不现实的，这个生育率再30年啥梦想都不用谈。
2、地产投资根本不用看长期，因为没长期了，00后会是城市化最后一里路进城落户的刚需，大概在大学毕业的几年后到2030，而10后20后最不缺的就是80后的父母在城里留下的房子；
3、鄂尔多斯一类的鬼城越来越多，三、四线城市的房产流动性会丧失，没有流动性的价格没有任何意义。
稳地价，稳房价，稳预期。本次信贷的松动更多的还是体现在“稳预期”的层面。
啥预期？房住不炒背景下，正常购房者的居住购房需求尤其是新房购房者的刚需要被满足，只要审核过了银行该放贷放贷，不能过度调控，但也仅止于此。
在碳达峰和行业前端调整及城市化最后几里路的未来八年，宏观层面的主旋律是稳，城市形态则是分。
笔者暴言：长江以北，中国房地产增量获利时代已经结束（除极少数城市）；长江以南，也就8年。
这八年请不遗余力地抓紧武汉、成渝、珠三角、长三角、京津等核心城市的上车机会，新房摇不中就多看探底的二手房，多比较多谈价，几百块的衣服都要杀价何况几百万，不付出努力光指望摇中好板块的新房是不现实的；
如果你已身处其中，请尽可能把它变成更优质更核心地段的资产。
转型决心历史罕见，发达国家必由之路，少数仍在成长的城市，请抓紧窗口期。
| 今日公示楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
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文/一叶 编辑/一叶
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2021杭州地铁楼盘图（10月版）
活动截止时间：2021年10月12日9:00
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